Zgodnie z art. 673 § 3 k.c. : „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Co jednak zrobić w wypadku, gdy zawarta pomiędzy stronami umowa w ogóle nie odnosi się do możliwości wypowiedzenia umowy najmu? Czy można mimo wszystko w wypadku braku porozumienia z drugą stroną wypowiedzieć taką umowę?
W świetle obowiązującego prawa, jeżeli czas trwania najmu został przez strony oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.). Wynika z tego, że brak stosownych uzgodnień pomiędzy stronami, z których wynikały możliwość rozwiązania stosunku najmu przez wypowiedzenie, prowadzi do petryfikacji takiego stosunku i wyłączenia rozwiązania go w tym trybie (por. też szeroko J. Panowicz-Lipska, w: SPP, t. 8, 2011, s. 56–61). Stąd w aktualnym stanie prawnym istnieje możliwość zawierania umów na czas oznaczony, które mogą być rozwiązane przez wypowiedzenie (z zachowaniem wymogów z § 3), oraz takich, które takiej możliwości nie przewidują.
W tej drugiej sytuacji podstawą wcześniejszego niż pierwotnie ustalono terminu ustania stosunku może być jedynie dodatkowe porozumienie stron (por. art. 353¹ k.c.-zasada swobody umów) lub zdarzenia wywołujące ten skutek wprost na podstawie przepisów ustawowych (por. art. 664 § 2 k.c.- gdy rzecz najęta ma wady najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, art. 667 § 2 k.c.-wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową, art. 672 k.c.– wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. – zob. też wyr. SA w Warszawie z 17.5.2017 r. (I ACa 336/16, Legalis).
Odnosząc się do kwestii wypowiedzenia umowy najmu, należy wskazać, że ustawodawca nie precyzuje formy takiego oświadczenia, stąd w braku uzgodnień umownych należy przyjąć dopuszczalność dowolnej formy.
Warto pamiętać, że do wygaśnięcia stosunku najmu nie jest wystarczające samo opróżnienie lokalu, ale wypowiedzenie tego węzła obligacyjnego, co wynika z treści art. 673 k.c. i 688 k.c. mających charakter bezwzględnie wiążący (zob. wyr. SN z 10.2.2017 r., V CNP 32/16, Legalis). Ustawodawca nie przewiduje unicestwienia stosunków obligacyjnych jednostronnie, w drodze postawienia kontrahenta przed faktami dokonanymi. Tego rodzaju zachowanie jest traktowane jako naruszenie warunków umownych; nienależyte wykonanie umowy ze wszystkimi tego konsekwencjami (wyr. SA w Katowicach z 3.2.2005 r., I ACa 1951/04, OSA 2005, Nr 2, poz. 11). Nie jest równoznaczne z wypowiedzeniem najmu dokonanie przez najemcę zwrotu przedmiotu najmu lub opróżnienie najętego lokalu (zob. wyr. SA w Katowicach z 23.2.2005 r., I ACa 1951/04, Legalis). Zachowanie polegające na niezamieszkaniu w spornym lokalu, niezameldowaniu się w nim oraz nieponoszeniu kosztów jego utrzymania nie jest równoznaczne z wypowiedzeniem stosunku najmu w sposób dorozumiany, a świadczyć może jedynie o czasowej rezygnacji z wykonywania przysługującego prawa najmu (wyr. SN z 11.4.2000 r., III CKN 233/00, niepubl.; zob. także wyr. SN z 1.2.2000 r., III CKN 576/98, Legalis). Jeśli najemca opuszcza przedmiot najmu a wynajmujący w celu zachowania go w stanie niepogorszonym obejmuje go w posiadanie, zachowując jednak gotowość do wydania przedmiotu najemcy, to stosunek najmu trwa nadal wobec braku zgodnego oświadczenia stron o rozwiązaniu umowy oraz braku oświadczenia o wypowiedzeniu umowy (tak wyr. SA w Katowicach z 8.4.2014 r., V ACa 827/13, Legalis). Podstawową sankcją niedopuszczalnego wypowiedzenia jest jego bezskuteczność. Stosunek prawny pozostaje zatem w mocy. Ponadto, otwarta pozostaje odpowiedzialność odszkodowawcza w związku z niewykonaniem zobowiązania przez stronę, która powołuje się na skuteczne wypowiedzenie. (tak: Kodeks cywilny. Komentarz. red. prof. ucz. UW dr hab. Konrad Osajda, wyd. Legalis, Rok:2020).
W świetle powyższego, wyraźnie widać jak ważne jest dokładne zapoznanie się z umową najmu przed jej podpisaniem, by nie narazić się na negatywne konsekwencje braku możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony, w przypadku pogorszenia relacji z drugą stroną umowy.
adw. Anna Żurkiewicz